您好 !欢迎您光临品誉咨询集团官方网站 !
品誉咨询 · 为老板财税学习护航

成为中国财税管理咨询落地领导品牌

24小时报名热线153-5372-1201

财税导航

当前位置:品誉财税 > 干货 > 税收筹划 >

房地产行业增值税税收筹划怎么做?制作方案

发布时间:2019-08-27 11:25 浏览次数:

税收筹划是房地产公司公司调节公司运营成本进而提升收益的至关重要的方法。房地产业涉税十余种,这其中土地增值税在税收筹划中可操作空间相对性很大,因此,房地产公司公司对土地增值税开展筹划十分普遍。然而,不当的税收筹划会带来税务稽查风险。本文笔者从一则房地产公司公司的土地增值税结算案例入手,对房地产公司公司的土地增值税税收筹划开展解析,表明税务稽查风险点供大家参考。

一、案情简介

(一)工程项目建设及税收情况

A工程项目由甲公司全资建设。乙集团为甲公司控股股东。

A工程项目只建设住宅房和非住宅两类结算种类,这其中非住宅包含车库、商铺和幼儿园几种种类。甲公司递交的税务师事务所提供的公证结果显示,A工程项目转让住宅房和非普通住宅两类房屋类型所得到收益的增值率都是负值,换句话说申报的土地增值税实际上税负为零。A工程项目已预缴税款土地增值税1102万元,申请办理退税1102万元。

(二)税务机关的提出质疑、审查与解决

首先是实际上税负有疑问,甲企业申报的土地增值税实际上税负为零,扣减有关成本费用,测算出A工程项目建设经营管理的利润率仅为13%左右,这与相关行业常规利润率不符合。另一方面是销售收入有疑问,非住宅的售卖卖价低过住宅房,另外,商铺与幼儿园平均价也低过市场价。最终是成本费用比率有疑问,该项目申报四项费用总和达4亿元,企业面积成本费用超过按竣工年度测算的定额基准。

 因为出现以上所述提出质疑,地税局有关工作人员从下列几层面开展了土地增值税结算审查:

第一是结算企业的审查。税务工作人员察觉该工程项目拥有两个《建设用地规划许可证》,依照当地的地税局的公示,A工程项目应当分割为两个结算企业,而公证汇报只分割了一个结算企业。依据更进一步解析,单独办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼。依据再次分割结算企业,九号楼非住宅的卖价提升,立即造成审查调减应退土地增值税约300万元。

第二是销售收入的审查。经税务工作人员审查,A工程项目销售收入出现两个现象:一是一部分住房收益过低。公证汇报依据第三方资产评估机构提供的房屋估价汇报对42套住房的评定价格调增销售收入360万元。另有合同卖价非常明显低过评定平均价而未调增销售收入的住宅房59套,但均未注明原因。二是商铺、幼儿园收益过低。商铺和幼儿园使用面积全都售卖给了乙集团。甲公司提供的房屋估价汇报评定的市场价值为4900万元,低过结算申报价格5700万元。但土地增值税结算申报价格仍低过市场价比较多。

第三是扣减工程项目的审查。税务工作人员确认下列几方面存在问题:一是土地成本确认存疑。乙集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元,该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。二是前期工程费扣除凭据不足。三是建筑安装工程费扣除凭据不足。四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。五是代收费用不应加计扣除。

 

第四是成本分摊的审核。车库未计容,不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。幼儿园未缴配套费,不应分摊配套费及配套费契税。九号楼系独立地块,单独入户,未享受小区环境,不应分摊园林费用。

最终,税务机关调减应退增值税369万元。

二、法律研究

(一)本案土地增值税税务筹划方案财税风险研究

1、土地资源成本有疑问:因为财政退还资产的存在,融合乙集团是甲公司的实际控制人,所以,A项目获得土地资源的成本是小于申报的土地出让金的。可是甲公司与乙集团系独立法人,乙集团将财政退还资产用来A项目的具体情况该怎样从税法上判定,这在税法业务领域沒有定论,存在财税风险。

2、A项目中部分买卖是出现在关联公司中间的,而且合同标价小于市场平均价,虽说有房屋评估机构对被买卖的非住宅进行了资产评估,可是评估价会不会科学合理、税务机关会不会会对评估价进行调节、会怎样调节,全是不知道的。

3、针对四项花销税务机关觉得与定额规则差别大,融合《房地产开发公司土地增值税清理管理有关问题的通知》,税务机关至少还要证明甲公司提供的“凭证或资料不符合结算要求或不实”。关于不符合结算要求与不实的规则,税法并沒有很明确的规定。假设税务机关认定甲公司提供的凭证不实,那么其还可能面临税务稽查的风险。

(二)房地产开发公司土地增值税税收筹划难点

首先是税务筹划人员不适当导致税务筹划水平低。土地增值税结算时涉及到很多数据计算,且计算过程比较复杂,而公司财务人员不熟悉税法和公司财务处理的差别,在自以为合理的具体情况下进行所谓的“税收筹划”,这样推算出来的结论极有可能是有误的。其次是税务筹划不具备事先性。税收筹划是一种事先行为,它贯彻于项目的全过程,从项目工程施工前就应该进行税收筹划。而实际中,项目早已开工一段时间了,房地产公司才找到税务专业人士进行土地增值税税收筹划咨询,这时进行土地增值税的税收筹划的空间早已大大缩小。最后是易于引起税收风险。房地产公司自行进行土地增值税税收筹划时往往可能出现对税收政策把握不够到位的具体情况。前述案件中,针对结算单位的选择,融合当地税务机关的有关规定,税务人员认定应分为两个结算单位进行结算就是属于对税收政策把握不够到位的具体情况。

 

(三)房地产开发企业土地增值税稽查重点

 

1、税收优惠政策适用是否合法

 

我国《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》以及财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)和《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)等法律文件规定了土地增值税免税的情形,当房地产企业提出享受前述税收优惠政策时,税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用情形。这些规定看似简单,但如果对税收政策有理解误差,可能筹划方案恰恰就是不合法的偷逃税方案。

 

2、销售收入是否有少计的情况

 

销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础,也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础,因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段,税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为。

 

3、扣除项目是否真实、扣除金额是否准确

 

计算土地增值税时可扣除项目主要包括:土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时,纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形,应计入管理费用的土地使用税、 、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用,代收费用有没有错误地加计扣除,各种成本是否都有对应的合法凭据,成本分摊是否合法等。

 

随着国家对房地产监管力度的不断加大,库存和成本不断上升,通过税收筹划降低企业税务成本已经成了当务之急。房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视,通过合法的税收筹划方案降低企业税负,提升自身竞争力。

 

 




⇊⇊与之有关联的文章或专题⇊⇊

随机阅读

2019
10-30
品润咨询第105期《老板财

很多人认为,企业的财税问题,都是财务总监的事情。然而,事实并不是这样的,一个合格的企业家,一定是一个优秀的财务...

2019
09-11
新的7级超额累进的个人所

7级超额累进个人所得税税率表算 是近期许多小伙伴询问品誉小编最多问题了,其实在上一篇的文章里以及进行了介绍,但是...

2020
02-22
企业财税筹划如何选择?

一、公司税务筹划的含义及特性 税务筹划也称节税,指的是经营者在既定的税法和法治架构内,从多种多样缴税方法中开展...

2019
08-30
4个方法带你全面了解什么

应用征纳彼此信息的不对称的传统式 纳税筹划 方式,节税筹划取得成功通常因为侥幸。而当今金税三期已创建全税种遮盖,...

2019
07-26
我们所熟知的购买轿车的

问:汽车购置税应纳税所得额如何来计算? 答:汽车购置税的应纳税所得额依照应纳税额车辆的计税价格乘于税率计算。计算...

2019
09-04
合伙企业所得税法

合伙制企业的所得税负担轻于公司制企业。是因为公司制企业存有企业所得税、个税两种缴税难题。想来很多人都很想掌握,...

2019
09-10
上海的高科技企业有哪些

上海的高科技企业有哪些优惠政策?高科技企业可以享受哪些好处?品誉咨询有多年的高科技企业代理经验,总结如下: (...

2019
11-16
企业税务筹划风险性有什

企业税务筹划风险性有什么?今日小编关键对于这一难题为大伙儿剖析一下,税务筹划针对企业来讲的关键,想来大伙儿应当...

财税培训课程

 24小时报名热线
153-5372-1201

税务筹划方法

最新文章

LINKS友情链接

扫二维码,加微信
免费获取课程资料

24小时报名热线

153-5372-1201

在线客服

上海总部:上海市松江区广富林路昂立大厦

版权所有 Copyright(C)2014-2019 上海品誉实业发展有限公司(www.pinyuzixun.cn) ICP备:沪ICP备18046772号