房地产行业税收筹划思路税收筹划方向是什么

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根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关冋题的通知》(国税发〔2006〕187号)的要求，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发工程项目为单位做好清算，针对分期开发工程项目，以分期工程项目为单位清算。开发工程项目中并且包括普通住宅和非普通住宅的，应分別计算增值额。

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合乎以下情况之一的，纳税人应做好土地增值税的清算：

(1)房地产开发工程项目完全竣工、成功销售的；

(2)整体出售交易未竣工决算房地产开发工程项目的；

(3) 直接出售交易土地使用权的。

合乎以下情况之一的，主管税务机关可要求纳税人做好土地增值税清算：

(1)已竣工验收的房地产开发工程项目，已出售交易的房地产建筑面积占整个工程项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积现已租赁或自用的；

(2)获得销售(预售)许可证满三年并未销售结束的；

(3)纳税人办理注销税务登记但未办土地值税清算手续的；

(4)省税务机关要求的别的情况。根据以上政策，房地产开发企业可以有意将出售交易比例控制在85%以内就可以避开清算。

此外，以上要求中的“剩余的可售建筑面积现已租赁或自用”是指完全租赁还是部分租赁并未明确，根据法律解释的一般原则，应当解释为“完全租赁”，房地产开发企业很容易借助预先存留一部分房屋的方法来避开以上要求。房地产开发企业将开发产品用以职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取别的单位和个人的非货币性资产等，产生所有权转移时应视同销售房地产。

其收入按以下方法和顺序确认：

(1)按本企业在相同地域、相同年度销售的相似房地产的平均价格确认；

(2)由主管税务机关参考当地当年、相似房地产的市场价格或评估价值确认。房地产开发企业将开发的部分房地产转成企业自用或用以租赁等商业用途时，假若产杈未产生转移，不征缴土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣减相对的成本费和费用。

根据以上政策，假若不产生所有权转移，就不视同销售房地产，因此，房地产开发企业完全可以借助不办理产权出售交易手续，而仅将房地产的实际占有使用权用以职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取别的单位和个人的非货币性资产等，从而就避开了以上“视同销售”的要求。

此外，房地产开发企业借助长期以租代售(如50年租赁)方法出售交易房地产就可以避开清算，以上要求事实上给企业提供